2018年09月30日
☆金融機関の言うことを盲目的に信じてはいけない☆
「金融機関の言うことを盲目的に信じてはいけない！」
いったいどういうことでしょう？
あなたが住宅ローンを組む際、金融機関が金利を優遇する
ための条件としている、その家の給料振り込みをはじめ、
公共料金などの自動引き落としまでほとんど集めることができます。
その結果として、銀行はその家の家計全般を
たいてい牛耳ることができます。
簡単に言うと、住宅ローンを貸すことで、その家のお財布
すべてを握ることができるわけです。
つまり、お客様の囲い込みが出来てしまうのです。
教育ローン、車のローンなどの需要があるときにも
その金融機関に行くわけです。
巧みですよね！
「本当ですか？いくらなんでもそれは考え過ぎじゃない？」と
思う方も多いかもしれません。
しかし、良く考えてみてください。
１０年前、銀行は毎週土日はお休みでしたよね。
今はどうでしょうか？
ローンプラザとかローンセンターという名で個人のお客様向けの
相談窓口を設け、ほとんどの金融機関が土日のみならず祝日までも
営業しています。
それだけ儲かるからです。だからそこまでするのです。
私の会社にもたくさんの金融機関の方が営業に来ます。
「家を建てるお客様に是非私どもの住宅ローンをお勧めください」と。
もちろん、ほとんどの人は現金で家を建てることは出来ませんから、
「住宅ローン」は必要とされているものです。
現金を貯めてからでなければ家を建てられないとすれば、
本当に家が必要な子育ての時期にほとんどの方は家を持つ
ことなんてできません。
そういう意味では、住宅ローンは社会的に見ても、
とても意義のある商品だと思います。
ただ、私が皆さんに言いたいのは、盲目的に金融機関の言うことを
信じてはいけないということです。
金融機関はボランティアであなたにお金を貸すわけではありません。
「利益が出るから貸すのです」
「儲かるから貸しているだけなのです」
信じられないかもしれませんが、金融機関があなたを本当に
優良なお客様だと判断すると、競合の金融機関があれば
多少は金利の交渉だって出来る可能性もあるのです。
一流デパートでブランド物のバッグを「値引きして！」と
交渉するのは恥ずかしいことかもしれませんが、金融機関で
「金利を低くして！」と交渉するのは、今では決して恥ずかしい
ことでも非常識なことでもないのです。
どこで住宅ローンを借りるのか？を決めるのはあなたです。
あなたにとって一番いい条件を提示してくれる金融機関を
選べばいいのです。
次回は、「貸してもらう」から「借りてあげる」へ
についてお伝えいたします。
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2018年09月29日
☆家づくりはあなたの命と引き換えで！☆
「家づくりはあなたの命と引き換え？」
「子育て世代のエコ住宅」
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銀行からお金を借りて、家づくりをする際、家が完成すると
対象となる住宅には必ず「火災保険」に加入させられます。
そのうえ、「質権」という権利まで設定される場合もあります。
これは、簡単に言うと、万が一、火災が発生して、家が燃えてしまうと、
おりてきた保険金を真っ先に住宅ローンの返済に充てさせるということが
出来る権利のことです。
さすが、抜かりないですね。
また、あなたが「ローン保証料」という名目のお金を支払うことで、
保証会社や保証協会に保証までさせます。
まだあります。
多くの金融機関では、住宅ローンを借りるには、「団体信用生命保険」という
生命保険にも加入することが条件となっていますから、あなたに万が一のこと
があった場合にも、銀行はこの生命保険で融資を回収するのです。
この生命保険は、あなたの名義で受け取りが銀行という内容になっていますので、
銀行としては、「取りっぱぐれてしまう」可能性などほとんどないわけです。
つまり、上手くできているのです。
ちょっと極端な例ばかり挙げてしまいましたが、より身近な、もう少し
現実的な話をしましょう。
例えば、あなたの会社の業績が悪化して減給されてしまい、
家計が少し苦しくなってきたとします。
しかし住宅ローンの返済が滞ってしまってはマイホームを
取り上げられてしまいます。
普通はそんなことは絶対にされたくないから、ご主人は
本業の仕事が終わってからもアルバイトをしてでも、
そして奥さんがパートを掛け持ちしてでも住宅ローンだけは
きちんと返済しようとするものなのです。
つまり、「貸す側」から見れば、住宅ローンは
本当に「リスク」の低い商品なのです。
次回は、「金融機関の言うことを盲目的に信じてはならない」
についてお伝えいたします。
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2018年09月27日
☆住宅ローンほど安全で儲かる商品はない☆
「住宅ローンほど安全で儲かる商品はない！」
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そもそも金融機関はあなたの味方なんでしょうか？
金融機関はお役所ではありません。民間の企業です。
当然ですが、利益を出さないと潰れてしまいます。
では金融機関はどうやって利益を出していますか？
ごめんなさい。決してバカにしているわけではありません。
ちょっと冷静に考えてみて頂きたかったので、こんな質問をしてみました。
金融機関と言うのは、最近でこそ、証券会社のように投資信託を
販売したり、保険会社の代理店のように損害保険なども扱っていたりしますが、
基本的にはお金を貸してその対価である利子を得ることで利益を出しています。
ここまではよろしいですね。
ところで、今、金融機関が最もお金を融資したい先はどこだと思いますか？
企業ではありません。
事業用の資金ではないのです。
皆さんのような個人なのです。
しかも、「住宅ローン」です。
理由はいたって簡単。
「住宅ローンほど安全で儲かる商品はほかにないから」です。
一般的に企業に融資する場合には、その企業が業績が悪くなってしまったり、
不祥事を起こしてしまったりして倒産してしまうかもしれません。
するとお金を融資したまま返済してもらえない、回収できない可能性があるからです。
特に時代の変化の早い現代では、ついこの前まで優良企業ともてはやされていた
会社の不祥事が発覚したり、経営が急激に悪化してしまったり、こういった事は
皆さんにも新聞やテレビのニュースでほぼ毎日のようにご覧になっているのでは
ないでしょうか？
こういう可能性を金融機関では「リスク」と呼びます。
一般的に「リスク」が低ければ低いほど「リターン」、つまり「儲け」も低く、
こういう状態を「ローリスクローリターン」と言います。
そして、「リスク」が高ければ高いほど「儲け」も大きくなります。
こういう状態を「ハイリスクハイリターン」などと言います。
株や投資をされる方はきっとご存知の言葉でしょう。
一般的に住宅ローンは企業に融資するのと比べると、このリスクが極めて
低いのです。
担保となる土地・建物もしっかり第一抵当権で押さえられてしまうので、
いざというときには、「競売」にかけられて、現金化して回収することができます。
つまり、返済が滞ってくれば、家が金融機関に勝手に売られるということ
なのです。
次回は、もう少し突っ込んだ話をさせていただきます。
「住宅ローンは命と引き換え？」についてお伝えいたします。
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2018年09月25日
☆その資金は、本当にあなたが決めたのか？☆
「その資金は、本当にあなたが決めたのか？」
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家づくりにおいて重要なことがもう一つあります。
それは「タイミング」です。
この「総予算を決める」作業をいつ行うか、という
事が大切になってきます。
この作業は、必ず住宅メーカーや建築業者と接触する前に
行っておかなければなりません。
今までお話ししてきたプロセスを踏んでいただければ、
あなたの家の予算を決めるのは・・・
当然ですが、あなたたちご家族でした。
ところが、それ以前に住宅メーカーなどの接触すると、
あなたの家の予算は何と、彼らに勝手に決められてしまうのです。
そんなことがあるはずがないと思うかもしれません。
しかし、彼らは高い家を売るプロです。
「お客さん、家っていうのはねえ・・・」
「今時このくらいのことはしておかないと・・・」
「きっと後で後悔しますよ」
「ほかのお客さんもこのくらいはしてますよ」
言葉巧みにあなたの家の予算を膨らませます。
家づくりについて知識のない素人がまともに海千山千の業者を
相手にしてかなうはずがありません。
くれぐれも注意してください。
本来は「いくら返せるか」「いくら返したいか」という所から
家づくりを始めるべきなのに、なぜか「いくら借りれるか」
「いくら借りなければならないか」という所から誤って
スタートしてしまう方が本当に多いと、先ほどお話ししました。
その理由がまさにこれです。
自分たちの考えがまだしっかり固まっていない段階で、
高い家を売るプロと会ってしまうと、自分たちが建てたいと思う
家と、その値段と言うのが先に決まってしまうのです。
いえ、もっと正確に言うとそのように誘導されてしまうのです。
仮にあなたが「建てたいと思ってしまった家」の値段が、
本来のあなたの適正な予算より300万円オーバーしていたとします。
ここで、自己資金をいきなり300万円増やすことは普通なら
なかなかできませんが、あなたが感情的になってどうしても欲しいと
思ってしまえば、借入の額を300万円増やすのは簡単なのです。
以前の返済例で言えば、毎月の返済を約8000円増やして
9万4000円にし、ボーナス返済を約5万円追加するだけで
いいのですから・・・。
そして意外かもしれませんが、あなたの家づくりの予算を
決めようとするのは建築業者だけではありません。
それは金融機関も一緒なのです。
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2018年09月24日
☆健全な資金計画を立てるための第一歩☆
「健全な資金計画を立てるための第一歩」
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さあ！借入金額が決まっても、あなたにはもう一つ
やっていただくことがあります。
それは「自己資金の確認」です。
なぜでしょう？
簡単ですね。
「借入金額」が決まったところであとは「自己資金」が
決まればあなたの家づくりに使える「総予算」が決まるからです。
ところで、そもそも「自己資金」って何でしょう？
そんなの今まで貯めてきた貯金に決まってるでしょ！
とお思いでしょうが、ちょっと待ってください。
私が考える「自己資金」の定義は、貯金のお金のうち、
「家づくりだけに使える現金の総額」のことです。
つまり、教育資金とか老後資金とか、万が一の場合の
予備費みたいなものは、別枠で取っておかなければなりません。
なんか面倒くさそうな話になってきました。
でも、どうぞご心配なく。
あなただけではありません。
家づくりを考えていらっしゃる恐らく8割の方がそう思っています。
最も大事なのは、こういう話をご夫婦で膝を交えてやってみることです。
決して、恥ずかしがらないでくださいね。
とことん話し合って、電卓を叩いてみてください。
ちなみにへそくりがバレて喧嘩になっても私は一切責任は
取れませんので、そこのところは気を付けてください。
中には、ご両親からの援助が見込めるという方もいらっしゃるかもしれません。
実際に家づくりの現場にいると、そんな場面によく遭遇します。
本当に有難いことですね。
そういうお金も金融機関からの融資ではないという意味で、
当然、自己資金として計算していただいて結構です。
こうやって自己資金が確定すると、借入金額と合算し、
あなたの家づくりの「総予算」が決まります。
収支のバランスが取れているのが健全な資金計画ですから、
「総予算」＝「適切な借入金額」+「自己資金」
内訳で言うと
「総予算」＝「建築費」+「土地購入費」+「諸経費」
ということになります。
ここで、どんな土地やどんな家を建てても必要なのが
「諸経費」と呼ばれるお金です。
これは、ローンに関する銀行の手数料や、印紙代、建物の火災保険代
所有権の移転費用や銀行が設定する抵当権設定費用など、
細かく言えば、地鎮祭費用や契約書に貼る印紙代、水道メーター代、
引っ越し費用や人によっては、家具や家電の購入費も含まれます。
諸経費と言っても150万円は下りませんので、バカにはなりません。
ここまでが、「健全な資金計画」といえる第一歩」です。
次回は、「その資金計画は、本当にあなたが決めたのか？」
についてお伝えいたします。
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