2018年09月27日
☆住宅ローンほど安全で儲かる商品はない☆
「住宅ローンほど安全で儲かる商品はない！」
「子育て世代のエコ住宅」
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そもそも金融機関はあなたの味方なんでしょうか？
金融機関はお役所ではありません。民間の企業です。
当然ですが、利益を出さないと潰れてしまいます。
では金融機関はどうやって利益を出していますか？
ごめんなさい。決してバカにしているわけではありません。
ちょっと冷静に考えてみて頂きたかったので、こんな質問をしてみました。
金融機関と言うのは、最近でこそ、証券会社のように投資信託を
販売したり、保険会社の代理店のように損害保険なども扱っていたりしますが、
基本的にはお金を貸してその対価である利子を得ることで利益を出しています。
ここまではよろしいですね。
ところで、今、金融機関が最もお金を融資したい先はどこだと思いますか？
企業ではありません。
事業用の資金ではないのです。
皆さんのような個人なのです。
しかも、「住宅ローン」です。
理由はいたって簡単。
「住宅ローンほど安全で儲かる商品はほかにないから」です。
一般的に企業に融資する場合には、その企業が業績が悪くなってしまったり、
不祥事を起こしてしまったりして倒産してしまうかもしれません。
するとお金を融資したまま返済してもらえない、回収できない可能性があるからです。
特に時代の変化の早い現代では、ついこの前まで優良企業ともてはやされていた
会社の不祥事が発覚したり、経営が急激に悪化してしまったり、こういった事は
皆さんにも新聞やテレビのニュースでほぼ毎日のようにご覧になっているのでは
ないでしょうか？
こういう可能性を金融機関では「リスク」と呼びます。
一般的に「リスク」が低ければ低いほど「リターン」、つまり「儲け」も低く、
こういう状態を「ローリスクローリターン」と言います。
そして、「リスク」が高ければ高いほど「儲け」も大きくなります。
こういう状態を「ハイリスクハイリターン」などと言います。
株や投資をされる方はきっとご存知の言葉でしょう。
一般的に住宅ローンは企業に融資するのと比べると、このリスクが極めて
低いのです。
担保となる土地・建物もしっかり第一抵当権で押さえられてしまうので、
いざというときには、「競売」にかけられて、現金化して回収することができます。
つまり、返済が滞ってくれば、家が金融機関に勝手に売られるということ
なのです。
次回は、もう少し突っ込んだ話をさせていただきます。
「住宅ローンは命と引き換え？」についてお伝えいたします。
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2018年09月25日
☆その資金は、本当にあなたが決めたのか？☆
「その資金は、本当にあなたが決めたのか？」
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家づくりにおいて重要なことがもう一つあります。
それは「タイミング」です。
この「総予算を決める」作業をいつ行うか、という
事が大切になってきます。
この作業は、必ず住宅メーカーや建築業者と接触する前に
行っておかなければなりません。
今までお話ししてきたプロセスを踏んでいただければ、
あなたの家の予算を決めるのは・・・
当然ですが、あなたたちご家族でした。
ところが、それ以前に住宅メーカーなどの接触すると、
あなたの家の予算は何と、彼らに勝手に決められてしまうのです。
そんなことがあるはずがないと思うかもしれません。
しかし、彼らは高い家を売るプロです。
「お客さん、家っていうのはねえ・・・」
「今時このくらいのことはしておかないと・・・」
「きっと後で後悔しますよ」
「ほかのお客さんもこのくらいはしてますよ」
言葉巧みにあなたの家の予算を膨らませます。
家づくりについて知識のない素人がまともに海千山千の業者を
相手にしてかなうはずがありません。
くれぐれも注意してください。
本来は「いくら返せるか」「いくら返したいか」という所から
家づくりを始めるべきなのに、なぜか「いくら借りれるか」
「いくら借りなければならないか」という所から誤って
スタートしてしまう方が本当に多いと、先ほどお話ししました。
その理由がまさにこれです。
自分たちの考えがまだしっかり固まっていない段階で、
高い家を売るプロと会ってしまうと、自分たちが建てたいと思う
家と、その値段と言うのが先に決まってしまうのです。
いえ、もっと正確に言うとそのように誘導されてしまうのです。
仮にあなたが「建てたいと思ってしまった家」の値段が、
本来のあなたの適正な予算より300万円オーバーしていたとします。
ここで、自己資金をいきなり300万円増やすことは普通なら
なかなかできませんが、あなたが感情的になってどうしても欲しいと
思ってしまえば、借入の額を300万円増やすのは簡単なのです。
以前の返済例で言えば、毎月の返済を約8000円増やして
9万4000円にし、ボーナス返済を約5万円追加するだけで
いいのですから・・・。
そして意外かもしれませんが、あなたの家づくりの予算を
決めようとするのは建築業者だけではありません。
それは金融機関も一緒なのです。
次回は、「住宅ローンほど安全で儲かる商品はない」
についてお伝えいたします。
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2018年09月24日
☆健全な資金計画を立てるための第一歩☆
「健全な資金計画を立てるための第一歩」
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さあ！借入金額が決まっても、あなたにはもう一つ
やっていただくことがあります。
それは「自己資金の確認」です。
なぜでしょう？
簡単ですね。
「借入金額」が決まったところであとは「自己資金」が
決まればあなたの家づくりに使える「総予算」が決まるからです。
ところで、そもそも「自己資金」って何でしょう？
そんなの今まで貯めてきた貯金に決まってるでしょ！
とお思いでしょうが、ちょっと待ってください。
私が考える「自己資金」の定義は、貯金のお金のうち、
「家づくりだけに使える現金の総額」のことです。
つまり、教育資金とか老後資金とか、万が一の場合の
予備費みたいなものは、別枠で取っておかなければなりません。
なんか面倒くさそうな話になってきました。
でも、どうぞご心配なく。
あなただけではありません。
家づくりを考えていらっしゃる恐らく8割の方がそう思っています。
最も大事なのは、こういう話をご夫婦で膝を交えてやってみることです。
決して、恥ずかしがらないでくださいね。
とことん話し合って、電卓を叩いてみてください。
ちなみにへそくりがバレて喧嘩になっても私は一切責任は
取れませんので、そこのところは気を付けてください。
中には、ご両親からの援助が見込めるという方もいらっしゃるかもしれません。
実際に家づくりの現場にいると、そんな場面によく遭遇します。
本当に有難いことですね。
そういうお金も金融機関からの融資ではないという意味で、
当然、自己資金として計算していただいて結構です。
こうやって自己資金が確定すると、借入金額と合算し、
あなたの家づくりの「総予算」が決まります。
収支のバランスが取れているのが健全な資金計画ですから、
「総予算」＝「適切な借入金額」+「自己資金」
内訳で言うと
「総予算」＝「建築費」+「土地購入費」+「諸経費」
ということになります。
ここで、どんな土地やどんな家を建てても必要なのが
「諸経費」と呼ばれるお金です。
これは、ローンに関する銀行の手数料や、印紙代、建物の火災保険代
所有権の移転費用や銀行が設定する抵当権設定費用など、
細かく言えば、地鎮祭費用や契約書に貼る印紙代、水道メーター代、
引っ越し費用や人によっては、家具や家電の購入費も含まれます。
諸経費と言っても150万円は下りませんので、バカにはなりません。
ここまでが、「健全な資金計画」といえる第一歩」です。
次回は、「その資金計画は、本当にあなたが決めたのか？」
についてお伝えいたします。
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2018年09月23日
☆「いくら借りられるか」よりも「いくら返せるか」が大事☆
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さて、こうやって毎月の希望返済額と返済期間、そしてボーナスを
利用するかどうかの条件が決定すると・・・
勘のいい人ならもうお解りですよね・・・
ここまでのプロセスによって・・・そうです。
「逆算して借入額が決まるのです」
実は、これは当たり前のように聞こえますけれども、
とても大事なです。
どこがと言うと、「逆算して」という部分です。
「いくら返せるか？」「いくら返したいか？」ということが
スタートになっているのです。
そんなの当たり前でしょ、と思われる方がいらっしゃると思います。
当たり前と思えたらあなたの考えは正しいのですが、
一般的に家づくりの現場で行われていることは、その「逆」である
事がほとんどです。
「いくら借りられるか？」「いくら借りなければならないのか？」
というところからスタートしている方がほとんどです。
なぜこういう間違いをしてしまう方が多いかは後で改めてご説明しますが、
これはとても危険なことです。
十分注意してください！
それではここで一度、今までのプロセスを少し復習してみましょう。
（例）
〇〇家の場合・・・
無理せず返せる金額は、毎月8万6000円だとしましょう。
ボーナス返済は一切なしとして、
現在40歳で、定年は60歳なので、返済期間は20年。
元利均等返済で金利は2．65％だとしましょう。
（金利は長期固定を選択）
とすれば、「逆算」すると、借入できる金額は・・・
約1，600万円となります。
（ちなみに逆算するには複利計算のできる特殊な電卓が必要になります）
「えーっ！これしか借りられないの？」と思われた方も多いかもしれません。
「もっと借りようと思っていたのに・・・」なんて声も聞こえてきそうです。
この段階で、気が付いてよかったですね！
だって、この金額を算出するプロセスをよーく思い返してみてください。
そうです！
ここではじき出された数字は、〇〇家にとって、
「無理のない返済金額から算出した、最も適切な借入額なのですから・・・」
確かに、今現在だけの金利で言えば、もう少し借入額は増やせるかも
しれません。
しかし、長期の10年固定を選択したとしても、11年目からの
金利は誰にも予測でしません。
ましてや、フラット35のように、35年間ずっと同じ金利であれば
このくらいの金利になってしまうのです。
だから、たとえ金利が安いからと言って、今だけの返済金額で
判断するのは非常に危険と言えるでしょう！
次回は、「健全な資金計画を立てるための第一歩」について
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実は、これは当たり前のように聞こえますけれども、
とても大事なです。
どこがと言うと、「逆算して」という部分です。
「いくら返せるか？」「いくら返したいか？」ということが
スタートになっているのです。
そんなの当たり前でしょ、と思われる方がいらっしゃると思います。
当たり前と思えたらあなたの考えは正しいのですが、
一般的に家づくりの現場で行われていることは、その「逆」である
事がほとんどです。
「いくら借りられるか？」「いくら借りなければならないのか？」
というところからスタートしている方がほとんどです。
なぜこういう間違いをしてしまう方が多いかは後で改めてご説明しますが、
これはとても危険なことです。
十分注意してください！
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（例）
〇〇家の場合・・・
無理せず返せる金額は、毎月8万6000円だとしましょう。
ボーナス返済は一切なしとして、
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「もっと借りようと思っていたのに・・・」なんて声も聞こえてきそうです。
この段階で、気が付いてよかったですね！
だって、この金額を算出するプロセスをよーく思い返してみてください。
そうです！
ここではじき出された数字は、〇〇家にとって、
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確かに、今現在だけの金利で言えば、もう少し借入額は増やせるかも
しれません。
しかし、長期の10年固定を選択したとしても、11年目からの
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このくらいの金利になってしまうのです。
だから、たとえ金利が安いからと言って、今だけの返済金額で
判断するのは非常に危険と言えるでしょう！
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